摘要：政府回购商品房可能更适用于三四线城市，尤其是库存高企的城市。但与此同时，仍然面临有多少房源可被回购、资金何来、如何定价等操作性难题。 福州市近日下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见》，该市市民手头上有多套商品房或安置房，可以卖给政府了。 除了福州，四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等省市正在实施试点。 但政府考虑的并不仅仅是给空置房多条交易的路径，而是6亿平方米的库存如何消化和700万套保障房从哪里来的问题。根据媒体的调查，按照最高限额，此措施能够最高化解6000平方米的商品房库存以及少建设100万套保障房。 重点提示 根据2014年6月国家开发银行《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》，回购商品房作棚改的安置房总投资的比例可以达到40%；而住建部提出2015年棚户区改造资金将不低于5000亿元，若按40%的货币补偿计算，2015年将有近2000亿元的资金用于回购商品房，形成近100多万套商品房的需求。 1月24日，福州下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见》，该市市民手头上有多套商品房或安置房，可以卖给政府；各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体，解决被征收房屋群众对安置现房的需求。 政府回购商品房的背景是，一方面房地产库存难解；另一方面，保障房建设任务艰巨。 1月6日出台《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》，鼓励开发商售转租、地方回购商品房之后，其政策门已经打开。1月20日，住建部部长陈政高表态，房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要。 业内人士指出，政府回购商品房可能更适用于三四线城市，尤其是库存高企的城市。但与此同时，仍然面临有多少房源可被回购、资金何来、如何定价等操作性难题。 多地回购商品房 1月20日，在全国棚户区改造经验交流会上，陈政高指出，住建部要指导督促商品住房较多的城市，出台支持措施，将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的有效衔接。 在2014年的地方救市中表现积极的福州立刻出手。1月24日，福州下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见》。 中原地产首席分析师张大伟将之理解为地方的新一轮救市举措。他说，虽然从价格看，统购价格低于市场价15%，很少有市民会愿意出售给政府，但这一政策将对购房者而言有托底的作用，在政府回购承诺的影响下，购房者入市的积极性会提高。他认为在库存高企的三四线城市，开发商或市民可能更有动力去把多余的房子卖给政府。 上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，上述政策对三四线城市去库存是利好。三四线城市的住宅库存自2011年开始一直增长，截至目前全国已有近6亿平方米的待售库存，其中很大部分位于三四线。 如此高的库存压力，使三四线城市的楼市活跃度降低、房价涨不动或者下跌、开发企业经营越来越困难，甚至还引发了资金链断裂。 “虽然操作细节仍会遇到诸多问题，但至少作为缓解三四线库存压力的短期之策，促进这些地区房地产市场的平稳健康发展，具有重要意义。”杨红旭认为。 但也有业内人士指出，政策虽好，但对于巨大的三四线城市库存的消化来说，作用可能并不大。以60平米一套计算，回购100万套也就只有6000万平方米，占6亿平方米库存的10%。而去年中国新建商品房销售面积是12亿平方米。 杨红旭指出，政府统购商品房这一做法不宜作为长期之策，否则又有可能重回福利分房的时代。我国住宅供应体系、住房保障制度的完善，应有独立的发展逻辑与制度框架。