9月6日上午，北京市昌平区人民法院召开二手房买卖合同纠纷典型案例新闻通报会，通报二手房交易典型案例。

　　数据显示，2015年以来，北京二手房房价连续上涨，法院受理的房屋买卖合同纠纷案件数量持续攀升。2015年至2017年上半年，昌平法院新收合同类纠纷案件33746件，其中涉及房屋买卖合同纠纷案件3270件。2017年上半年新收案件965件，占比13%，较2016年同期增长48%。

　　据昌平法院民一庭副庭长李笑介绍，今年3月以来，北京市连续出台多部限购政策，受新政影响，部分买受人在合同签订后履行完毕前，不再具备购房资格，或者受贷款数额限制而没有能力继续履行合同，从而起诉要求解除合同，返还定金或者购房款等等。此外，房价波动致卖方违约成本降低、房地产中介机构经营不规范等也是房屋买卖合同纠纷案件产生的原因。

　　案例一：房价波动 卖方毁约 法院判合同继续履行

　　案情

　　2016年7月27日，王先生与史女士签订房屋买卖合同，约定王先生向史女士购买位于昌平区回龙观某小区的房屋，成交价格为333.5万元。合同签订后，王先生依约向史女士支付了购房定金10万元、首付款40万元。之后房屋价格大幅上涨，史女士明确告知自己房子不卖了，表示可以双倍返还王先生购房定金20万元。

　　王先生遂起诉至法院，要求判令史女士继续履行合同，交付房屋、办理房屋过户手续，并支付违约金。最终法院支持了王先生的诉讼请求。

　　法官提示

　　在房价上涨阶段，受利益驱使，卖方违约的风险大大增加。对于买方来说，在发现违约风险、可能导致合同履行不能时，应及时提起诉讼保全；在涉及交易关键问题的沟通过程中，可以通过录音、证据保全等形式保存相关证据。对于卖方来说，一旦签署合同，就应遵守诚信原则，忠实履行合同义务。

　　案例二：亲友代卖 房屋授权委托不可少

　　案情

　　王某与吕某是朋友关系，吕某有天通苑小区某房屋一套，委托王某代为处理房屋租赁事宜。2016年2月23日，王某在未取得吕某授权的情况下，与宣某在某中介公司的居间服务下，签订《买卖定金协议书》和补充协议，约定将上述房屋出售给宣某，收取宣某定金5万元，并签署《代理人关于代理权的承诺书》，承诺在签约后五个工作日内取得房主授权。签订《买卖定金协议书》及补充协议时，王某持有房屋所有权证原件，并向宣某出示了手机上吕某的照片，协议签订几天后，王某表示无法取得吕某的授权，房屋无法出售，宣某即另行购买了其他房屋，房屋价款超出涉案房屋10万元。

　　法院经审理后认为，王某与宣某签订房屋买卖协议，始终没有获得吕某的书面授权，事后也没有得到吕某的追认，不符合表见代理的构成要件。无权代理处分他人财产的民事责任应由王某承担。宣某明知签订合同时王某尚未取得授权的情况下，就与王某签订合同，其本身亦存在过错。因此，法院判决王某返还宣某已支付的定金5万元及赔偿宣某信赖利益损失4万元。

　　法官提示

　　亲友代卖房屋，授权委托不可少。作为买受人，在签订合同时，应先核实房屋所有权人的情况，要求全体房屋所有权人均到场签订合同。在所有权人不能全部到场的情况下，核实合同签订人是否有权代为出售房屋，并要求合同签订人提供书面的授权委托书并留存。对于出卖人来说，代他人签订合同应办理相应的委托手续。对于中介公司来说，促使买卖双方签订合同时，应核实房屋的登记情况及共有人未到场时的授权委托手续，否则中介公司有可能因其提供的居间服务存在瑕疵而承担相应的赔偿责任。

　　案例三：房屋户口 未按约定迁出  卖房人被判支付违约金

　　案情

　　2012年7月23日，潘某与江某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定江某将位于北京市天通苑小区某房屋以156万元的价格出售给潘某。双方在合同中还约定，出卖人江某应当在房屋所有权转移之日起700日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；以及因出卖人原因未如期将与该房屋相关户口迁出的情况下的赔偿细则。合同签订后，江某未按照合同约定将户口迁出，潘某遂提起诉讼要求江某支付未履行户口迁出义务的违约金。法院经审理后认为，江某未在约定时间将户口迁出的行为已构成违约，应按照合同约定向原告支付违约金。

　　法官提示

　　就卖方来说，出售房屋时应先确定所售房屋的户口登记情况，以及自己是否能够履行将户口迁出的义务。对于买方来说，也应要求卖方提供户口登记情况，并约定好违约责任。需要注意的是，因户口迁移属于行政机关的行政职能，不属于法院民事案件的审理范围。一旦出现卖方未能将户口迁出的情况，法院也只能判决其承担违约责任，无法支持要求卖方将户口迁出的请求，因此买方在买房时，对户口问题应尤其关注。来源：法制晚报

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