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在现今社会，买卖交易是很常见的，有买卖就需要签订买卖合同，这样才能够减少买卖纠纷的发生。比如，人们在购房时需要与开发商签订购房合同。拿购房合同来说，买房时对于购房合同怎么签呢合同中当事人一般都会约定违约金，那么购房合同中违约金怎么确定呢对于这些问题，本文将一一为您展开介绍。
一、购房合同怎么签
1、有关房屋面积方面的条款
购房者在签订购买现房时合同时在此条款中要求写明建筑面积，及建筑面积中含共用面积的组成部分及具体平米数，使用面积平米数，建筑面积与使用面积的比例;购买预售房还要注意暂测面积与实测面积的误差问题。
另外，所购楼的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。
2、关于价格、收费、付款数额的条款
价格条款应比较明确，应有细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。
3、关于不可抗力
房产销售合同有关违约的条款一般都有“销售方遇不可抗力导至逾期交房，不承担。”这样的表述。售房方不能把发展商自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约。
因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
4、有关房屋质量的条款
购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材配备清单、等级; 屋内设备清单;水、电、气、管线通畅;门、窗、家具瑕疵;房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。
5、售后物业管理的条款
这是购房人在签合同时容易忽略的内容。对于物业管理方面，购房人还是可以从以下几个方面进行把握，如：业主对物业管理公司的选择权利;业主对物业管理方式确定的权利;物业管理公司的职责范围;物业管理费标准的制定等。保证购房人入住后水、电、气供应，保安、房屋维修、公用设施、邮政、通讯等服务到位，并按规定收取物业管理费。
二、购房合同中违约金怎么确定
售房人与受让人在签订房屋买卖合同中应约定违约，一方违反合同约定，应向对方支付违约金;由于违约给对方造成的损失应当依法赔偿。
违约金的数额，双方应当在合同中约定，没有约定，并具有下列情形之一的，按照规定的标准确定违约金：
1、因房地产转让人的过错，未在定的时间内交付房地产的，转让人向受让人支付的违约金为已经收取的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。
2、因房地产受让人的过错，未在约定的时间内支付转让价款的，受让人向转让人支付的违约金为逾期支付的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。
由于违约给对方造成的损失应按实际发生的情形分项计算损失数额。
现实生活中，人们如果要购买房产，就要重视对购房合同的签订。实践中开发商对购房合同违约的情形有不少，比如开发商延期交房、延期办房产证等都属于违约行为。购房者为了能够很好地维护自己的购房权益，就要重视在购房合同中对违约金的约定，以便能够在开发商违约时要求开发商承担违约。
一、房屋买卖合同无效的起诉状怎么写
纷民事起诉状
原告：××× ，女，19××年 月 日生，汉族，住XX市×××××××，××××公司职员。
被告：×××，男，1967年 月 日生，汉族，住XX市×××××××，××××公司职员。
被告：XX市XX房地产经纪有限公司
地址：XX市××××××，，电话：××××。
法定代表人：×××，董事长
案由：房屋买卖合同纠纷
诉讼请求：
1、确认原告与两被告三方签订《房产买卖合同》无效;
2、判令被告××退还原告购房定金100000元
3、判令判令被告退还××1000元
4、诉讼费用由被告承担。
事实与理由：
20XX年 月 日，原告与两被告签订《房产买卖合同》，约定被告×××将位于XX市 房屋 转让给原告，被告×××承诺对该房具有所有权，被告XX市房地产经纪有限公司作为中介，为原告与被告×××房屋转让事宜办理过户手续。该房转让价为138万元，定金10万元。签订《房产买卖合同》后，原告向被告×××支付了定金，向被告XX房地产经纪有限公司支付××款1000元。
但签订《房产买卖合同》时，两被告乘原告不注意，将出卖方写成“ ”，也没有作说明。原告发现后要求两被告作出解释，并提供房屋产权证和房屋授权委托书等，两被告也无法提供。依据以上事实和《民法通则》《合同法》等法律法律规定，原告与两被签订的《房产买卖合同》无效。
原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请依法判如所请。
此致
XX市城中区人民法院
具状人：
年 月 日
二、房屋买卖合同无效的情形有哪些
无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。
限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。
以欺诈签订的房屋买卖合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。
以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。
乘人之危签订的经济合同。是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。
双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的房屋买卖合同。
当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。
房屋买卖合同无效给一方当事人造成损失，另一方当事人需要承担赔偿。当然，房屋买卖合同无效也不是认定的，必须符合无效情形才能认定合同无效。如需要法律帮助，建议登录网站找专业律师服务，这是很有帮助的。
